Villa met zeezicht in Saint-Tropez
€6.800.000. 420 m². Uitzicht over de Baai van Saint-Tropez. Voor de Nederlandse koper die begrijpt waarom de Côte d'Azur haar waarde altijd behoudt.
Er zijn plaatsen die hun eigen marktlogica creëren. Saint-Tropez is er een van. In 2008 corrigeerden de meeste luxemarkten met 15–25%. Het Var-departement, waar Saint-Tropez in ligt, corrigeerde met 6%. In 2020 daalden de transactieaantallen wereldwijd. Saint-Tropez bereikte een prijsrecord. De verklaring: schaarste die per definitie niet kan worden opgeheven. Er komt geen nieuwe Boulevard des Graniers, geen tweede Plage de Pampelonne.
Saint-Tropez: de topografie van het exclusieve
De gemeente Saint-Tropez omvat 13 km² bebouwd gebied. De meest gewilde adressen liggen op de hellingen boven het dorp en langs de kustweg richting Ramatuelle. Hier staat deze villa — op 140 meter hoogte, met een onobstrueerd panorama over de Baai van Saint-Tropez en de Maures-massieven.
Voor Nederlandse kopers is Saint-Tropez niet onbekend terrein. Naar schatting 12% van de internationale transacties in het topsegment (€5M+) in het Var-departement betreft Nederlandse kopers. De aantrekkingskracht is begrijpelijk: vliegafstand van twee uur, geen taalbarrière van betekenis voor zakenmensen, en een klimaat dat acht maanden per jaar aangenaam verblijf mogelijk maakt.
Het object
De villa werd gebouwd in 1987 in de typische Provençaalse stijl die op deze locatie thuis is: terracotta dakpannen, plafondes van gepleisterd beton, parketvloeren van châtaignier. In 2019 werd het interieur volledig vernieuwd door een atelier uit Lyon — behoud van het karakter, upgrade van de functie.
420 m² woonoppervlak verdeeld over twee bouwlagen en een separaat gastenverblijf van 45 m². Vijf slaapkamers, vier badkamers. De woonkamer opent via vier dubbele deuren naar het terras; het zwembad (12×5 meter, verwarmd) is zo gepositioneerd dat de horizonlijn van het water naadloos overloopt in het zeepanorama.
De tuin van 2.800 m² is begroeid met olijfbomen, lavende en rosmarijn. Twee jaar geleden werd een automatisch irrigatiesysteem geïnstalleerd. De garage biedt ruimte voor drie voertuigen.
Fiscale structuur voor Nederlandse kopers
Wie vanuit Nederland een woning in Frankrijk koopt, heeft te maken met twee belastingregimes. In de aankoop gelden Franse overdrachtsbelasting en notariskosten (totaal circa 7–8% van de koopprijs). In het bezit is er de Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) — van toepassing als het totale onroerend-goedvermogen in Frankrijk meer dan €1,3 miljoen bedraagt.
Het verdrag tussen Nederland en Frankrijk ter voorkoming van dubbele belasting is in dit opzicht gunstig: de woning wordt belast in het land waar het object staat (Frankrijk), niet in Nederland. Voor box 3 geldt: de vrijgestelde waarde van de buitenlandse woning verhoogt het fictieve rendement in box 3 niet (conform het Hoge Raad-arrest 2021).
Praktisch advies: schakel een Frans notariskantoor in én een Nederlandse belastingadviseur die ervaring heeft met franco-Nederlandse structuren. De combinatie bespaart meer dan de kosten.
Marktperspectief
Het segment €5M–€10M in Saint-Tropez kende in 2025 21 transacties. Het aanbod op dit moment: 17 objecten. De verhouding vraag/aanbod is historisch gezien gezond; er is geen sprake van oververhitting, maar ook zeker niet van een kopersmarkt.
De vraagprijs van €6.800.000 ligt 4% onder de gemiddelde m²-prijs voor vergelijkbare objecten met zeezicht op deze locatie (€16.800/m² vs. €17.500/m² gemiddeld). De eigenaar heeft de woning 18 maanden geleden al eens te koop gezet voor €7.400.000 en heeft de prijs sindsdien twee keer aangepast. Het object wil verkocht worden.
Tot slot
Er zijn vakantiewoningen en er zijn objecten die hun waarde bewaren als alles om hen heen beweegt. Deze villa behoort tot de tweede categorie — en dat is precies waarom de vraagprijs, ondanks de ligging en het volume, rationeel te beargumenteren valt.