Penthouse in Puerto Banús, Marbella

€3.950.000. 380 m² — terras inbegrepen. Puerto Banús als permanente verblijfplaats is geen nieuwe trend, maar de marktdynamiek van 2024–2026 maakt dit segment bijzonder interessant.

Puerto Banús is de haven die Marbella's reputatie cementeert. 915 ligplaatsen, een frontlinie van restaurants en boetieks, en een achterland van appartementen en villa's dat in drie decennia is uitgegroeid tot een van de dichtstbevolkte luxe-enclaves van Europa. Voor de Nederlandse koper is het een vertrouwde bestemming — 8% van de internationale transacties in het luxesegment hier betreft Nederlandse kopers (Registro de la Propiedad, 2025).

Het penthouse

Vierde verdieping in een complex uit 2004, volledig gerenoveerd in 2022. 380 m² waarvan 140 m² terras, verdeeld over twee niveaus: een hoofdterras op de woonverdieping en een dakterras met privézwembad (8×4 meter, verwarmd) op de bovenverdieping.

Vier slaapkamers, elk met eigen badkamer en directe toegang tot het terras. De keuken is uitgerust met Gaggenau-apparatuur, de vloeren zijn doorgaand Bianco Carrara marmer — gemonteerd in 2022, geen enkel spoortje gebruik zichtbaar.

Vanuit het dakterras is het zicht onbelemmerd: de Middellandse Zee tot de horizon, aan de linkerkant de havenmond van Puerto Banús, aan de rechterkant de uitlopers van de Sierra Blanca.

Marbella versus de rest van de Costa

De Spaanse luxe-vastgoedmarkt kent meerdere clusters: Ibiza, Mallorca, Valencia, Costa Brava. Marbella — en Puerto Banús specifiek — onderscheidt zich op twee punten.

Ten eerste de infrastructuur: de internationale school dichtheid is de hoogste van Europa buiten de Benelux, de medische voorzieningen zijn op Europees niveau, de vliegverbindingen vanuit Málaga zijn uitstekend. Voor families die semi-permanent willen wonen — zes tot acht maanden per jaar — is dit cruciaal.

Ten tweede de liquiditeit: het segment €2M–€5M in Marbella heeft een gemiddelde looptijd van 58 dagen (2025). Dat is sneller dan vergelijkbare objecten in Saint-Tropez of Ibiza. Wie koopt met een oog op eventuele doorverkoop, heeft hier een voordeel.

Golden Visa

Aankoop boven de €500.000 kwalificeert voor het Spaanse Golden Visa — verblijfsvergunning voor koper en directe familieleden, met recht op reizen binnen Schengen. Voor Nederlandse kopers die na pensionering drie tot zes maanden per jaar in Spanje willen verblijven, is dit de meest praktische route.

Één aandachtspunt: het Golden Visa-programma staat onder politieke druk in Spanje. De verwachting is dat het programma in zijn huidige vorm beschikbaar blijft tot eind 2026, maar aanscherping van voorwaarden is mogelijk. Kopers die hier waarde aan hechten doen er verstandig aan niet te wachten.

Fiscale structuur

Aankoop door een particulier brengt ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) met zich mee: in Andalusië 7% op de koopprijs. Notariskosten en inschrijving in het Registro bedragen circa 1,5%. Totale aankoopkosten: 8,5–9%.

In het bezit geldt de Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) als de woning niet permanent wordt bewoond: een fictief huurinkomen van 1,1% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% (EU-ingezetenen). Voor dit object bedraagt dat circa €4.200–€5.800 per jaar.

Marktperspectief

Puerto Banús heeft in Q1 2026 dertien transacties boven de €2M laten zien. Het aanbod in het segment €3M–€5M bedraagt momenteel 22 objecten. De markt is ruimer dan een jaar geleden — meer aanbod, iets langere looptijden — maar kopers die nu serieus zijn hebben onderhandelingsruimte die in 2024 nauwelijks bestond.

De vraagprijs van €3.950.000 is scherp voor een volledig gerenoveerd penthouse met privézwembad op dakterra en zicht op open zee. Vergelijkbare objecten in dit complex werden in 2023 verkocht voor €3.600.000 en €3.750.000 — maar die waren kleiner, niet gerenoveerd.

Tot slot

Permanentie of vakantie: de vraag is voor veel kopers niet meer binair. Dit penthouse is gebouwd voor mensen die het verschil niet meer willen maken.