Statige villa in Vught Villapark

€2.850.000. 480 m² woonoppervlak. Bouwjaar 1952. Een perceel van 2.600 m² aan de bosrand. Villapark 3 is een van de weinige eerstegeneratievilla's in het meest besloten deel van Vught — en een object waarbij de cijfers precies vertellen wat de locatie belooft.

Het Villapark in Vught is geen gewone villawijk. Het is het resultaat van een naoorlogs ideaal: grote kavels, lage dichtheid, volwassen groen en de stilte van een landgoed, op vijf minuten van de Bossche binnenstad. Villapark 3 stamt uit de eerste fase van dat ideaal — een villa die zowel de schaal als de ambitie van het park belichaamt.

Vught-Villapark: waar Brabant op zijn stilst is

Vught staat consequent in de top-drie van duurste gemeenten van Noord-Brabant en behoort landelijk tot de top-vijftien qua gemiddelde WOZ-waarde. Dat heeft alles te maken met ligging — de A2 brengt Eindhoven binnen 25 minuten in bereik, 's-Hertogenbosch ligt op een steenworp — maar meer nog met karakter. Vught is geen forensendorp. Het is een gemeente met een eigen, vermogende identiteit, gedragen door ondernemers, medisch specialisten en oud-bestuurders die bewust kozen voor ruimte zonder afstand te doen van stedelijke nabijheid.

Binnen Vught neemt het Villapark een aparte positie in. Percelen van 1.500 tot 4.000 m² zijn hier de norm, niet de uitzondering. Er is geen doorgaand verkeer. De bebouwingsdichtheid is laag, de beplanting oud en hoog, en de aangrenzende boscomplexen van het Vughts landgoed en de Loonse en Drunense Duinen geven het geheel een landgoedallure die in dichtbevolkt Noord-Brabant nagenoeg niet meer voorkomt. De gemiddelde transactieprijs in het Villapark en directe omgeving lag de afgelopen drie jaar tussen €1,5 en €3,5 miljoen — meer dan vijf keer het Vughtse gemiddelde.

Het object: eerste generatie, bovengemiddelde schaal

Bouwjaar 1952 maakt Villapark 3 tot een van de eerste villa's die in het park verrezen. Architectonisch is dat een relevante signatuur. De naoorlogse villabouw in deze regio kenmerkt zich door ruime planindelingen, baksteen, forse kappen en een bewuste integratie met het landschap — niet zelden met invloeden van de Bossche School, die in Noord-Brabant diepe sporen heeft nagelaten.

Met 480 m² woonoppervlak overschrijdt het object een grens die zelfs binnen het Villapark weinig villa's halen. Zes slaapkamers bieden flexibiliteit voor uiteenlopende woonsituaties — van een groot gezin tot een gecombineerde woon-werkfunctie. De indeling weerspiegelt de generositeit van een bouwperiode waarin vierkante meters geen schaars goed waren: brede gangen, hoge plafonds, ruimten die proportie boven effect verkiezen.

Het perceel: 2.600 m² aan de bosrand

Een perceel van 2.600 m² in het Villapark is in de eerste plaats een buffer — tussen de bewoner en de buitenwereld, tussen architectuur en natuur. De directe ligging aan de bosrand versterkt dat gegeven. Geen zicht op de buren, maar op boomkruinen. Geen verkeersgeluid, maar de afwezigheid ervan.

In een provincie waar bouwgrond schaars en duur is, vertegenwoordigt een kavel van deze omvang een intrinsieke waarde die los staat van wat erop gebouwd is. De combinatie van oppervlakte, ligging en de beschermde groene omgeving maakt verdere verdichting praktisch uitgesloten — wat de exclusiviteit voor de lange termijn verankert.

Marktperspectief: schaarste als prijsbodem

De vierkante-meterprijs van Villapark 3 komt uit op circa €5.940 per m² woonoppervlak. Dat is marktconform voor het topsegment in Vught, waar transacties tussen €5.000 en €7.000 per m² gangbaar zijn — aanzienlijk boven het Brabantse luxegemiddelde van €3.500 tot €4.500. Een vergelijkbare villa in het Villapark wisselde in 2022 van eigenaar rond €2,6 miljoen op een kleiner perceel. In Helvoirt, eveneens gemeente Vught, staat een landelijke villa van 500 m² op 5.000 m² te koop voor €3,2 miljoen.

De prijsontwikkeling in het Vughtse luxesegment laat over vijf jaar een stijging zien van 30 tot 40 procent, primair gedreven door schaarste. Er komen zelden meer dan vijf tot acht objecten per jaar boven €1,5 miljoen op de markt in de hele gemeente. In het Villapark zelf is het aanbod nog beperkter — wie hier wil kopen, is afhankelijk van het moment waarop een eigenaar besluit te verkopen, niet van een markt die levert op bestelling.

Tot slot

Villapark 3 is 480 m² woonoppervlak op 2.600 m² grond, aan de bosrand, in het meest afgesloten villagebied van Noord-Brabant. Bouwjaar 1952, eerste generatie. Het soort object dat niet op de markt komt omdat er vraag naar is, maar omdat er af en toe iemand vertrekt.